¿CÓMO PUEDO CONOCER LA PLUSVALÍA DE UN TERRENO, DEPARTAMENTO O UNA CASA?



La plusvalía es aquel elemento que permite considerar los bienes raíces como una inversión, por lo general los rendimientos son altos y el riesgo es muy poco.

 

Antes que nada es indispensable definir ¿Qué es la plusvalía? Es el incremento en el valor de un terreno o inmueble a través del tiempo.

 

Una vez definido el concepto de plusvalía, es importante analizar ¿Cómo se determina la plusvalía? Existen cuatro parámetros que te pueden guiar para adquirir bienes raíces con una alta plusvalía:

 

1. Ubicación. Es necesario conocer si existen cerca del inmueble: escuelas, supermercados u oficinas, lo apacible del ambiente o amenidades.

 

2. Vías de comunicación. Considera las vialidades que te permiten llegar al inmueble, además de los medios de transporte cercanos (metro, metrobus, camiones, ecobicis o taxis), en función del costo-tiempo. 

 

3. Servicios. Es muy importante revisar el suministro de los servicios, puedes preguntar a los vecinos si tienen o no problemas con el abasto de agua, drenaje o luz. 

 

4. Planes de Desarrollo. Esto se refiere a futuras construcciones en la zona. Por ejemplo si en las cercanías se prevé construir un Centro Comercial la plusvalía aumenta, por el contrario si se trata de la construcción de una vialidad grande, la plusvalía disminuye.

 

No importa si compras un bien inmueble por razones financieras o patrimoniales, la plusvalía es un aspecto que debes considerar.

 

APLICACIÓN DE LA LEY ANTILAVADO EN OPERACIONES DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES.

 

 

Con el objeto de proteger el sistema financiero y la economía nacional de operaciones con recursos de procedencia ilícita, el 17 de octubre de 2012, se publicó en el Diario Oficial de la Federación (DOF) la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita vulgarmente llamada "Ley Anti-Lavado de Dinero". Después de un periodo que se otorgó para que los involucrados con la ley se prepararan para sus ordenamientos, el pasado 17 de julio de 2013 entró en vigor para que aquellos obligados por esta Ley presenten sus primeros avisos de las operaciones vulnerables ante la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP).

 

Para la autoridad existen 15 actividades no financieras catalogadas como vulnerables que deben cumplir con el reporte de las operaciones de acuerdo a los montos previstos en la ley, entre las que se encuentran la compra venta de inmuebles, la construcción de inmuebles, servicios de blindaje, además de ciertas operaciones realizadas por agentes intermediarios.

 

Hay dos obligaciones fundamentales que establece la ley: la primera es identificar a los clientes y la segunda es la obligación de dar avisos a la SHCP de acuerdo al catálogo de las actividades vulnerables.

Para este propósito, la ley obliga a las empresas principalmente a:

• Nombrar ante la SHCP a un representante que se encargue de presentar los avisos correspondientes por las operaciones que efectúe.
• Identificar sus clientes y usuarios, así como resguardar su información por un periodo de 5 años.
• Presentar los avisos de las operaciones con la información del mes anterior inmediato a partir del día 17 de cada mes.

Cabe mencionar, que los avisos se dan de acuerdo con el monto de la operación y las actividades vulnerables. 

 

OPERACIÓN	CUYO MONTO SEA IGUAL O SUPERIOR A	OBLIGACIONES (ARTICULO 33 DE LA LEY ANTILAVADO)
Transmisión de Propiedad de Inmuebles.	$519,699.00	Cuando las operaciones tengan un valor igual o superior a $519,699.00, los notarios deberán señalar en las escrituras respectivas, la forma de pago del precio.

 

ACTIVIDADES VULNERABLES	SE DA AVISO A LA SHCP	SE IDENTIFICA AL CLIENTE
La prestación habitual o profesional de servicios de construcción o desarrollo de inmuebles o de intermediación en la transmisión de la propiedad o constitución de derechos sobre dichos bienes, en los que se involucren operaciones de compra o venta por cuenta o a favor de clientes de quienes presten dichos servicios.	Si la operación es igual o mayor a $519,699.00	Se debe identificar al cliente.
Notarios Públicos operaciones con inmuebles	Si la operación es igual o mayor a 1,036,160.00	Se debe identificar al cliente.
Servicios de representación para compraventa de inmuebles	Se presenta aviso independientemente del monto de la operación	Se debe indentificar al cliente.

 

 

 

¿QUÉ HAGO PARA TRASPASAR MI CASA / DEPARTAMENTO O PARA COMPRAR UN TRASPASO?

Si estás leyendo este artículo es porque seguramente te ubicas en cualesquiera de estos dos escenarios: deseas traspasar tu casa o departamento adquirido por medio de un crédito que no has terminado de pagar o, deseas adquirir un traspaso por la "oportunidad" que representa comprar un inmueble a un precio menor al del mercado, el cual irás pagando poco a poco.

 

Pues bien, ya ubicados en el tema te informo que es posible llevar a cabo un traspaso, sin embargo, es importante realizarlo con extremos cuidados, de manera legal y segura, no es bueno intentar irse por el camino fácil para evitar trámites, pues esto traerá como consecuencia riesgos importantes para el que vende así como para el que compra el traspaso. 

 

El traspaso es "una operación por medio de la cual se adquiere un bien inmueble (casa o departamento), sobre el cual se encuentra constituida una hipoteca que garantiza un crédito otorgado a favor de quien pretende vender". Comúnmente se les llama "compraventa con cesión de deuda".

 

Para llevar a cabo una operación de traspaso, es indispensable que contactes a un especialista como un Servidor o un Notario Público, quienes te indicaremos los pasos que debes seguir ante la institución financiera que otorgó el crédito, así como los alcances legales del crédito contratado.

 

Intentar realizar este tipo de operación sin la asesoría y supervisión de un especialista, trae aparejado un riesgo para ambas partes, pues regularmente hacen un contrato privado sujeto al cumplimiento de condiciones, que no se encuentra reconocido por la institución otorgante del crédito. Algunos de los riesgos son:

 

1) Para quien vende: el vendedor piensa que el adquirente continuará pagando la deuda, pero ¿Qué sucede si no lo hace? Pues el responsable ante la Institución de Crédito continua siendo el vendedor, a él, la institución de crédito exigirá el pago del crédito, los intereses generados y, en su caso la penalidad moratoria. Por otro lado el vendedor, al traspasar la propiedad pierde la posesión del bien inmueble, de forma que, si más adelante la persona que compró decide vender, lo hará usando el nombre del titular del crédito, quedando éste como responsable de dicha operación ante la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, quien puede exigirle la exhibición de la declaración correspondiente.

 

2) Para quien compra: el comprador arriesga su patrimonio, pues el propietario presumiblemente sigue siendo la persona que obtuvo el crédito ante la Institución Financiera y que se encuentra registrado ante el Registro Público de la Propiedad. Además, estarás pagando la deuda a nombre de otra persona, es decir, esos pagos no le generan un buen historial crediticio al que los realiza, sino al titular del crédito. En un caso extremo puede darse el caso que el titular del crédito decida vender nuevamente a otra persona, sin que exista ningún problema.

 

3) Para ambos: por regla general, si la institución crediticia se entera que se llevó a cabo el traspaso sin su consentimiento y fuera de la Ley, podría aplicar la cláusula que establece que debe exigir la totalidad del pago del adeudo, así como las penas adicionales contenidas en el contrato de crédito.

 

Deseo que lo anterior pueda ayudarte a concluir la negociación de tu traspaso de forma segura y legal.