¿CÓMO TRAMITAR UN CRÉDITO HIPOTECARIO EN PAREJA? (MANCOMUNADO O CONJUNTO)

Las instituciones financieras que operan en México otorgan facilidades para que las parejas soliciten un crédito conjunto para comprar su casa, a partir de los ingresos de ambos. La idea es que unan fuerzas financieras para acceder a un préstamo más grande, que les permita comprar una mejor vivienda. En este tipo de crédito a uno de ellos se le designa "acreditado" y al otro "coacreditado", ambos se obligan a pagar el préstamo.

 

Además de las responsabilidades, los dos reciben beneficios de la operación: se convierten en dueños tras liquidar la hipoteca, y mientras el crédito esté activo, ambos estarán cubiertos por los seguros de vida y desempleo que suelen estar ligados a los créditos hipotecarios. De acuerdo al banco y sofol, este tipo de créditos hipotecarios en conjunto no sólo son asequibles para parejas de casados, sino también para personas con otro tipo de lazos civiles, como padres e hijos e incluso concubinos, siempre y cuando existan hijos.

 

Los requisitos para obtener estos créditos conjuntos o mancomunados son los mismos que para un crédito individual, los dos deberán entregar su documentación completa: actas de nacimiento, comprobante de domicilio, comprobantes de ingresos y carta de su empleo, siendo ambos motivo de evaluación para determinar si son elegibles como acreditados.

 

En el Infonavit el crédito conjunto sólo puede ser "Conyugal", es decir, entre dos personas casados legal y civilmente. En este esquema, la pareja tendrá acceso al crédito completo de uno de los miembros y hasta 75% de la capacidad de crédito del otro. Ambos préstamos se pagarán vía nómina y plantean los mismos requisitos de todos los créditos del Instituto.

 

En el Fovissste el crédito conyugal se llama "Mancomunado" y está dentro del esquema tradicional, de modo que deberá ser obtenido mediante sorteo, además de que ambos esposos deberán cumplir los requisitos comunes a todos los créditos que otorga esta institución.

 

Hace unos años, estas dos instituciones públicas se pusieron de acuerdo y crearon un producto llamado Crédito Conyugal Infonavit-Fovissste, especial para aquellas parejas donde cada uno de los esposos cotiza para uno de estos organismos. Cada uno debe cumplir con los requisitos normales de cada institución, con la ventaja de que el derechohabiente de Fovissste no requiere participar en el sorteo.

 

Mucha suerte al ejercer su crédito.

IMPUESTOS GENERADOS POR LA COMPRA O VENTA DE UN INMUEBLE

 

Llegado el momento de comprar una casa o departamento te enfrentarás a una gran cantidad de gastos adicionales, independientes al costo del bien inmueble pero accesorios a la operación de compra, de tal forma entre mayor información tengas sobre estos gastos, podrás hacer una mejor planeación de tu compra.

Entre esos gastos adicionales se encuentran los IMPUESTOS que se generan por la compra-venta de bienes inmuebles destinados a uso habitacional, llámense casas o departamentos. Algunos impuestos se pagan al momento de comprar y otros al momento de vender, es muy importante que los consideres pues son valores que deberás incluir dentro de tu presupuesto, además te puede permitir tomar las medidas necesarias para su futura exención como en el caso del Impuesto sobre la Renta o para su compensación y reducción, por ello es importante que tengas un buen asesor inmobiliario que te proporcione las opciones que existen en la Ley para pagar la menor cantidad de impuestos, de acuerdo al caso en concreto.

1.- Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (Distrito Federal) también llamado Impuesto Sobre Traslado de Dominio (resto del país). Este impuesto surge al momento de adquirir un bien inmueble, es un tributo de carácter local, su valor puede ascender hasta un 4% del valor del inmueble (el valor puede ser comercial o catastral según el Estado de la República donde se ubique el inmueble), lo paga el comprador y el Notario Público es el encargado de retener, pagar a nombre del adquirente y enterar este impuesto, por lo tanto el adquirente debe pagar este impuesto en la Notaría al momento de firmar la escritura. Acorde al valor del bien inmueble se puede reducir este impuesto en un porcentaje del 60 hasta el 80 por ciento.

2.- Impuesto sobre la renta por adquisición de bienes inmuebles (ISR). Es un impuesto a nivel Federal, se origina al momento de adquirir un bien inmueble a un precio muy por debajo de su valor comercial, es decir, grava la ganancia que obtiene el comprador al realizar una adquisición “barata”. Este impuesto tiene que ser pagado por el adquirente del bien inmueble y su monto equivale al 20% de la ganancia, la cual resulta de la diferencia entre el valor comercial y el precio establecido, sin deducción alguna. El Notario Público es el encargado de retener, pagar a nombre del adquirente y enterar este impuesto.

3.-Impuesto sobre la renta por enajenación de bienes inmuebles (ISR). Se causa al momento de vender la casa, es un impuesto Federal el cual será pagado por el propietario, grava la utilidad que se obtenga por la venta del inmueble, su valor puede ascender al 20% del precio de venta, aproximadamente. El cálculo, retención, pago y entero de este impuesto lo realizará el Notario Público que lleve a cabo la escrituración. Este impuesto puede reducirse o inclusive exentarse, sin embargo para que proceda la exención debe cumplirse con lo siguiente:

 

a) Debe tratarse de la casa habitación de quien vende.

 

b) La contraprestación obtenida no tiene que exceder de un millón quinientas mil Unidades de Inversión, es decir, seis millones setecientos veintidós mil quinientos cincuenta pesos, y

 

c) La transmisión tiene que formalizarse ante Notario Público.

 

Si el valor de la operación supera los seis millones setecientos veintidós mil quinientos cincuenta pesos, sobre la cantidad excedente se determinará la ganancia y se calculará el impuesto. La exención no será aplicable tratándose de la segunda o posteriores enajenaciones de casa habitación efectuadas durante el mismo año de calendario, para esto el fedatario público conocedor de la operación deberá consultar a las autoridades fiscales si previamente el contribuyente ha enajenado alguna casa habitación durante el año de calendario y, en el caso de ser la primera, dará aviso a las autoridades fiscales de la exención.

Se considera que la casa habitación del contribuyente comprende además la superficie del terreno que no exceda de tres veces el área cubierta por las construcciones que integran la casa habitación, toda superficie mayor pagará Impuesto sobre la Renta, únicamente sobre el excedente. Para acreditar ante el fedatario público que formaliza la operación, que el inmueble objeto de la operación es la casa habitación del contribuyente, debe presentarse cualquiera de los documentos comprobatorios que se mencionan a continuación, deben estar a nombre del propietario (según la escritura pública, antecedente de propiedad), de su cónyuge o de sus ascendientes o descendientes en línea recta y el domicilio consignado en dicha documentación debe coincidir con el domicilio del bien inmueble enajenado:

 

I. La credencial de elector, expedida por el Instituto Federal Electoral.

II. Los comprobantes de los pagos efectuados por la prestación de los servicios de energía eléctrica o de telefonía fija.

III. Los estados de cuenta que proporcionan las instituciones que componen el sistema financiero o por casas comerciales o de tarjetas de crédito no bancarias.

Ahora que ya conoces los impuestos generados en una operación de compraventa, pide que te hagan el cálculo de los mismos y no te dejes sorprender.