¿CÓMO PUEDO CONOCER LA PLUSVALÍA DE UN TERRENO, DEPARTAMENTO O UNA CASA?



La plusvalía es aquel elemento que permite considerar los bienes raíces como una inversión, por lo general los rendimientos son altos y el riesgo es muy poco.

 

Antes que nada es indispensable definir ¿Qué es la plusvalía? Es el incremento en el valor de un terreno o inmueble a través del tiempo.

 

Una vez definido el concepto de plusvalía, es importante analizar ¿Cómo se determina la plusvalía? Existen cuatro parámetros que te pueden guiar para adquirir bienes raíces con una alta plusvalía:

 

1. Ubicación. Es necesario conocer si existen cerca del inmueble: escuelas, supermercados u oficinas, lo apacible del ambiente o amenidades.

 

2. Vías de comunicación. Considera las vialidades que te permiten llegar al inmueble, además de los medios de transporte cercanos (metro, metrobus, camiones, ecobicis o taxis), en función del costo-tiempo. 

 

3. Servicios. Es muy importante revisar el suministro de los servicios, puedes preguntar a los vecinos si tienen o no problemas con el abasto de agua, drenaje o luz. 

 

4. Planes de Desarrollo. Esto se refiere a futuras construcciones en la zona. Por ejemplo si en las cercanías se prevé construir un Centro Comercial la plusvalía aumenta, por el contrario si se trata de la construcción de una vialidad grande, la plusvalía disminuye.

 

No importa si compras un bien inmueble por razones financieras o patrimoniales, la plusvalía es un aspecto que debes considerar.

 

APLICACIÓN DE LA LEY ANTILAVADO EN OPERACIONES DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES.

 

 

Con el objeto de proteger el sistema financiero y la economía nacional de operaciones con recursos de procedencia ilícita, el 17 de octubre de 2012, se publicó en el Diario Oficial de la Federación (DOF) la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita vulgarmente llamada "Ley Anti-Lavado de Dinero". Después de un periodo que se otorgó para que los involucrados con la ley se prepararan para sus ordenamientos, el pasado 17 de julio de 2013 entró en vigor para que aquellos obligados por esta Ley presenten sus primeros avisos de las operaciones vulnerables ante la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP).

 

Para la autoridad existen 15 actividades no financieras catalogadas como vulnerables que deben cumplir con el reporte de las operaciones de acuerdo a los montos previstos en la ley, entre las que se encuentran la compra venta de inmuebles, la construcción de inmuebles, servicios de blindaje, además de ciertas operaciones realizadas por agentes intermediarios.

 

Hay dos obligaciones fundamentales que establece la ley: la primera es identificar a los clientes y la segunda es la obligación de dar avisos a la SHCP de acuerdo al catálogo de las actividades vulnerables.

Para este propósito, la ley obliga a las empresas principalmente a:

• Nombrar ante la SHCP a un representante que se encargue de presentar los avisos correspondientes por las operaciones que efectúe.
• Identificar sus clientes y usuarios, así como resguardar su información por un periodo de 5 años.
• Presentar los avisos de las operaciones con la información del mes anterior inmediato a partir del día 17 de cada mes.

Cabe mencionar, que los avisos se dan de acuerdo con el monto de la operación y las actividades vulnerables. 

 

OPERACIÓN	CUYO MONTO SEA IGUAL O SUPERIOR A	OBLIGACIONES (ARTICULO 33 DE LA LEY ANTILAVADO)
Transmisión de Propiedad de Inmuebles.	$519,699.00	Cuando las operaciones tengan un valor igual o superior a $519,699.00, los notarios deberán señalar en las escrituras respectivas, la forma de pago del precio.

 

ACTIVIDADES VULNERABLES	SE DA AVISO A LA SHCP	SE IDENTIFICA AL CLIENTE
La prestación habitual o profesional de servicios de construcción o desarrollo de inmuebles o de intermediación en la transmisión de la propiedad o constitución de derechos sobre dichos bienes, en los que se involucren operaciones de compra o venta por cuenta o a favor de clientes de quienes presten dichos servicios.	Si la operación es igual o mayor a $519,699.00	Se debe identificar al cliente.
Notarios Públicos operaciones con inmuebles	Si la operación es igual o mayor a 1,036,160.00	Se debe identificar al cliente.
Servicios de representación para compraventa de inmuebles	Se presenta aviso independientemente del monto de la operación	Se debe indentificar al cliente.

 

 

 

¿QUÉ HAGO PARA TRASPASAR MI CASA / DEPARTAMENTO O PARA COMPRAR UN TRASPASO?

Si estás leyendo este artículo es porque seguramente te ubicas en cualesquiera de estos dos escenarios: deseas traspasar tu casa o departamento adquirido por medio de un crédito que no has terminado de pagar o, deseas adquirir un traspaso por la "oportunidad" que representa comprar un inmueble a un precio menor al del mercado, el cual irás pagando poco a poco.

 

Pues bien, ya ubicados en el tema te informo que es posible llevar a cabo un traspaso, sin embargo, es importante realizarlo con extremos cuidados, de manera legal y segura, no es bueno intentar irse por el camino fácil para evitar trámites, pues esto traerá como consecuencia riesgos importantes para el que vende así como para el que compra el traspaso. 

 

El traspaso es "una operación por medio de la cual se adquiere un bien inmueble (casa o departamento), sobre el cual se encuentra constituida una hipoteca que garantiza un crédito otorgado a favor de quien pretende vender". Comúnmente se les llama "compraventa con cesión de deuda".

 

Para llevar a cabo una operación de traspaso, es indispensable que contactes a un especialista como un Servidor o un Notario Público, quienes te indicaremos los pasos que debes seguir ante la institución financiera que otorgó el crédito, así como los alcances legales del crédito contratado.

 

Intentar realizar este tipo de operación sin la asesoría y supervisión de un especialista, trae aparejado un riesgo para ambas partes, pues regularmente hacen un contrato privado sujeto al cumplimiento de condiciones, que no se encuentra reconocido por la institución otorgante del crédito. Algunos de los riesgos son:

 

1) Para quien vende: el vendedor piensa que el adquirente continuará pagando la deuda, pero ¿Qué sucede si no lo hace? Pues el responsable ante la Institución de Crédito continua siendo el vendedor, a él, la institución de crédito exigirá el pago del crédito, los intereses generados y, en su caso la penalidad moratoria. Por otro lado el vendedor, al traspasar la propiedad pierde la posesión del bien inmueble, de forma que, si más adelante la persona que compró decide vender, lo hará usando el nombre del titular del crédito, quedando éste como responsable de dicha operación ante la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, quien puede exigirle la exhibición de la declaración correspondiente.

 

2) Para quien compra: el comprador arriesga su patrimonio, pues el propietario presumiblemente sigue siendo la persona que obtuvo el crédito ante la Institución Financiera y que se encuentra registrado ante el Registro Público de la Propiedad. Además, estarás pagando la deuda a nombre de otra persona, es decir, esos pagos no le generan un buen historial crediticio al que los realiza, sino al titular del crédito. En un caso extremo puede darse el caso que el titular del crédito decida vender nuevamente a otra persona, sin que exista ningún problema.

 

3) Para ambos: por regla general, si la institución crediticia se entera que se llevó a cabo el traspaso sin su consentimiento y fuera de la Ley, podría aplicar la cláusula que establece que debe exigir la totalidad del pago del adeudo, así como las penas adicionales contenidas en el contrato de crédito.

 

Deseo que lo anterior pueda ayudarte a concluir la negociación de tu traspaso de forma segura y legal.

 

 

 

 

 

 

¿QUÉ HAGO SI MI CÓNYUGE FALLECIÓ Y NO HEMOS TERMINADO DE PAGAR NUESTRA CASA?

Por lo general cuando se obtiene un crédito para la compra de una casa o departamento, la entidad financiera que otorga el préstamo contrata por cuenta y en nombre del o los adquirente(s) del inmueble un seguro de vida, el cual cubre en su caso, el saldo insoluto del crédito.

La cobertura es distinta según la aseguradora con la cual se haya contratado el seguro de vida, por lo tanto es muy importante conocer y estar enterado de dichas condiciones, la mayoría de coberturas contienen cláusulas que permiten transferir la propiedad libre de gravamen en caso de fallecimiento del acreditado. Al respecto, en el caso de los créditos mancomunados el seguro únicamente cubrirá el saldo insoluto del crédito otorgado al cónyuge fallecido.

Para ejercer el seguro de vida, los hijos o el cónyuge que sobreviva, deberá dar aviso a la institución crediticia y presentar el acta de defunción correspondiente; posteriormente la institución llevará a cabo el trámite que corresponda para el cobro del seguro y liquidación del crédito. La cancelación de hipoteca ante el Registro Público de la Propiedad debe realizarse por separado una vez que el crédito se encuentre liquidado, para posteriormente realizar la transmisión de propiedad tomando en consideración lo dispuesto en el Testamento o una vez seguido el procedimiento intestamentario.

Debemos ser cuidadosos si dentro de las condiciones del seguro se encuentra establecida la condicionante de validez que la muerte del titular o cotitular sea el resultado de un padecimiento no diagnosticado al momento de contratar el financiamiento. Los costos para regularizar la propiedad de un inmueble que se encuentra en esta situación se calculan con base al valor del inmueble.

JORNADA NOTARIAL 2013

Para todos aquellos que deseen regularizar la situación jurídica de su inmueble y obtener la escritura del mismo la JORNADA NOTARIAL 2013 está ofreciendo descuentos en los siguientes rubros:

1. Impuesto Sobre Adquisión de Inmuebles.
2. Derechos por la expedición del Certificado de Usos del Suelo Permitidos.
3. Derechos por la expedición de Constancias de No Adeudo de predio y agua.
4. Derechos por el registro de la escritura ante el Registro Público de la Propiedad.

El porcentaje a condonar dependerá del valor del inmueble, como se muestra a continuación

     * Cuando el valor del inmueble sea de 0.01 a 327,428.91 el porcentaje es de 60%.
     * Cuando el valor del inmueble sea de 327,428.92 a 654,857.83 el porcentaje es de 40%.
     * Cuando el valor del inmueble sea de 654,857.83 a 982,286.74 el porcentaje es de 30%.
     * Cuando el valor del inmueble sea de 982,286.75 a 1,200,000.85 el porcentaje es de 20%.
     * Cuando el valor del inmueble sea de 1,200,000.86 a 1,700,000.00 el porcentaje es de 10%.

Para obtener la condonación, los interesados deberán:

• Acreditar que el inmueble objeto de la operación o acto de que se trate, es de uso habitacional y su valor no excede de $1’700,000.00
• Presentar constancia de participación en la Jornada Notarial 2013.
• Efectuar los pagos a más tardar el 31 de Diciembre del 2013.
• Presentarse en las sedes donde se lleve a cabo la Jornada Notarial.
• Manifestar bajo protesta de decir verdad que durante 2013, no obtuvieron la condonación de contribuciones respecto de otro inmueble.

¿CÓMO TRAMITAR UN CRÉDITO HIPOTECARIO EN PAREJA? (MANCOMUNADO O CONJUNTO)

Las instituciones financieras que operan en México otorgan facilidades para que las parejas soliciten un crédito conjunto para comprar su casa, a partir de los ingresos de ambos. La idea es que unan fuerzas financieras para acceder a un préstamo más grande, que les permita comprar una mejor vivienda. En este tipo de crédito a uno de ellos se le designa "acreditado" y al otro "coacreditado", ambos se obligan a pagar el préstamo.

 

Además de las responsabilidades, los dos reciben beneficios de la operación: se convierten en dueños tras liquidar la hipoteca, y mientras el crédito esté activo, ambos estarán cubiertos por los seguros de vida y desempleo que suelen estar ligados a los créditos hipotecarios. De acuerdo al banco y sofol, este tipo de créditos hipotecarios en conjunto no sólo son asequibles para parejas de casados, sino también para personas con otro tipo de lazos civiles, como padres e hijos e incluso concubinos, siempre y cuando existan hijos.

 

Los requisitos para obtener estos créditos conjuntos o mancomunados son los mismos que para un crédito individual, los dos deberán entregar su documentación completa: actas de nacimiento, comprobante de domicilio, comprobantes de ingresos y carta de su empleo, siendo ambos motivo de evaluación para determinar si son elegibles como acreditados.

 

En el Infonavit el crédito conjunto sólo puede ser "Conyugal", es decir, entre dos personas casados legal y civilmente. En este esquema, la pareja tendrá acceso al crédito completo de uno de los miembros y hasta 75% de la capacidad de crédito del otro. Ambos préstamos se pagarán vía nómina y plantean los mismos requisitos de todos los créditos del Instituto.

 

En el Fovissste el crédito conyugal se llama "Mancomunado" y está dentro del esquema tradicional, de modo que deberá ser obtenido mediante sorteo, además de que ambos esposos deberán cumplir los requisitos comunes a todos los créditos que otorga esta institución.

 

Hace unos años, estas dos instituciones públicas se pusieron de acuerdo y crearon un producto llamado Crédito Conyugal Infonavit-Fovissste, especial para aquellas parejas donde cada uno de los esposos cotiza para uno de estos organismos. Cada uno debe cumplir con los requisitos normales de cada institución, con la ventaja de que el derechohabiente de Fovissste no requiere participar en el sorteo.

 

Mucha suerte al ejercer su crédito.

IMPUESTOS GENERADOS POR LA COMPRA O VENTA DE UN INMUEBLE

 

Llegado el momento de comprar una casa o departamento te enfrentarás a una gran cantidad de gastos adicionales, independientes al costo del bien inmueble pero accesorios a la operación de compra, de tal forma entre mayor información tengas sobre estos gastos, podrás hacer una mejor planeación de tu compra.

Entre esos gastos adicionales se encuentran los IMPUESTOS que se generan por la compra-venta de bienes inmuebles destinados a uso habitacional, llámense casas o departamentos. Algunos impuestos se pagan al momento de comprar y otros al momento de vender, es muy importante que los consideres pues son valores que deberás incluir dentro de tu presupuesto, además te puede permitir tomar las medidas necesarias para su futura exención como en el caso del Impuesto sobre la Renta o para su compensación y reducción, por ello es importante que tengas un buen asesor inmobiliario que te proporcione las opciones que existen en la Ley para pagar la menor cantidad de impuestos, de acuerdo al caso en concreto.

1.- Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (Distrito Federal) también llamado Impuesto Sobre Traslado de Dominio (resto del país). Este impuesto surge al momento de adquirir un bien inmueble, es un tributo de carácter local, su valor puede ascender hasta un 4% del valor del inmueble (el valor puede ser comercial o catastral según el Estado de la República donde se ubique el inmueble), lo paga el comprador y el Notario Público es el encargado de retener, pagar a nombre del adquirente y enterar este impuesto, por lo tanto el adquirente debe pagar este impuesto en la Notaría al momento de firmar la escritura. Acorde al valor del bien inmueble se puede reducir este impuesto en un porcentaje del 60 hasta el 80 por ciento.

2.- Impuesto sobre la renta por adquisición de bienes inmuebles (ISR). Es un impuesto a nivel Federal, se origina al momento de adquirir un bien inmueble a un precio muy por debajo de su valor comercial, es decir, grava la ganancia que obtiene el comprador al realizar una adquisición “barata”. Este impuesto tiene que ser pagado por el adquirente del bien inmueble y su monto equivale al 20% de la ganancia, la cual resulta de la diferencia entre el valor comercial y el precio establecido, sin deducción alguna. El Notario Público es el encargado de retener, pagar a nombre del adquirente y enterar este impuesto.

3.-Impuesto sobre la renta por enajenación de bienes inmuebles (ISR). Se causa al momento de vender la casa, es un impuesto Federal el cual será pagado por el propietario, grava la utilidad que se obtenga por la venta del inmueble, su valor puede ascender al 20% del precio de venta, aproximadamente. El cálculo, retención, pago y entero de este impuesto lo realizará el Notario Público que lleve a cabo la escrituración. Este impuesto puede reducirse o inclusive exentarse, sin embargo para que proceda la exención debe cumplirse con lo siguiente:

 

a) Debe tratarse de la casa habitación de quien vende.

 

b) La contraprestación obtenida no tiene que exceder de un millón quinientas mil Unidades de Inversión, es decir, seis millones setecientos veintidós mil quinientos cincuenta pesos, y

 

c) La transmisión tiene que formalizarse ante Notario Público.

 

Si el valor de la operación supera los seis millones setecientos veintidós mil quinientos cincuenta pesos, sobre la cantidad excedente se determinará la ganancia y se calculará el impuesto. La exención no será aplicable tratándose de la segunda o posteriores enajenaciones de casa habitación efectuadas durante el mismo año de calendario, para esto el fedatario público conocedor de la operación deberá consultar a las autoridades fiscales si previamente el contribuyente ha enajenado alguna casa habitación durante el año de calendario y, en el caso de ser la primera, dará aviso a las autoridades fiscales de la exención.

Se considera que la casa habitación del contribuyente comprende además la superficie del terreno que no exceda de tres veces el área cubierta por las construcciones que integran la casa habitación, toda superficie mayor pagará Impuesto sobre la Renta, únicamente sobre el excedente. Para acreditar ante el fedatario público que formaliza la operación, que el inmueble objeto de la operación es la casa habitación del contribuyente, debe presentarse cualquiera de los documentos comprobatorios que se mencionan a continuación, deben estar a nombre del propietario (según la escritura pública, antecedente de propiedad), de su cónyuge o de sus ascendientes o descendientes en línea recta y el domicilio consignado en dicha documentación debe coincidir con el domicilio del bien inmueble enajenado:

 

I. La credencial de elector, expedida por el Instituto Federal Electoral.

II. Los comprobantes de los pagos efectuados por la prestación de los servicios de energía eléctrica o de telefonía fija.

III. Los estados de cuenta que proporcionan las instituciones que componen el sistema financiero o por casas comerciales o de tarjetas de crédito no bancarias.

Ahora que ya conoces los impuestos generados en una operación de compraventa, pide que te hagan el cálculo de los mismos y no te dejes sorprender.